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　　新增量市场布局分化，长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群呈现强烈的“马太效应”，下沉市场县域商业迎来小爆发。

　　存量时代下，头部企业做出新的战略布局，从追求开发规模转向 追求资产运营质量与资本效率。

　　消费市场演变，商业运营“人货场”逻辑重构，叠加“质量竞争”时代运营高度内卷，加速运营升维，在商业模式、业态品牌、场景体验、内容叙事等多维度迎来颠覆性创新，优质项目持续输出。

　　1.统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，于2025年1-12月开业的集中式商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货，不含商业街、文旅商业及其他类型；

　　4.城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线、四线、五线城市定义为低线级城市。

　　1.统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，于2025年1-12月开业的集中式商业项目，项目类型包含购物中心、独立百货，不含商业街、文旅商业及其他类型；

　　4.城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。本文将商业一线、准一线、二线定义为高线级城市，商业三线+个商业项目

　　据赢商大数据不完全统计，2025年全国新开业集中式商业项目360+个，商业总体量超2740万平方米。同比2024年，数量、体量均下滑超两成，分别为-24.39%、-25.03%。 拉长时间线年以来新开业集中式商业数量最少的年份 。

　　从新开商业项目区域分布来看，华东区继续霸榜第一，数量占比38%，超华北、华中、西南三区总和。江浙沪包揽了近七成项目，尤其是江苏，新开了42个项目。

　　从新开商业项目城市分布来看，2025年开业商业项目数量≥5个的城市共18座，较上年同期减少8座。开业数量排名前三的城市相当接近，北京以24个开业数量跻身全国第一，深圳、上海数量23个并列第二。相比2024年，北京数量减少了4个，体量减少近100万方；上海数量几乎腰斩，体量减少20余万方。

　　6座商业一线城市，近年增量表现不一，北京、深圳呈增长态势，广州相对平稳，上海、重庆、成都不稳定。北京近3年每年开业量是3年前年开业量的2-3倍，深圳每年稳定增长；广州大体保持平稳不变；上海每年增量变动最大，但数量依然保持在全国城市前列；重庆、成都不稳定，尤其是成都2025年降至个位数。

　　全国新开业商业项目 呈现出强烈的“马太效应” , 长三角、粤港澳大湾区及京津冀三大核心城市群成为绝对主战场，尤其是长三角的领先优势进一步扩大 。

　　在城市商业线级分布上，高线年商业高线个百分点，商业低线个百分点。由此可见，商业高线级城市仍是增量主场，但也意味着竞争将更加激烈。

　　在商业低线级城市，县域商业呈现出小爆发的趋势 。 2025年30多个商业项目在县城/县级市开业，其中大部分项目是当地首个一站式购物中心，不乏多个10万方以上大体量商业，以“多元业态+连锁品牌”，正好迎合了县域消费品质升级需求。

　　存量改造商业项目占比保持在20%以上，2025年新开业项目中70余个存量改造项目。其中，购物中心升级改造项目41个，占比近六成，其次是百货、超市物业改造。而二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商场改造的“新出路”。

　　2025年8个存量项目集体改造为二次元主题商场，包括上海巴黎春天·悦汇天山、重庆S,95超次元中心、成都购次元K88、深圳新白马·次元9号、大连奥电未来城、西安星悦mall、无锡MEGA明珠、南昌银泰百货（八一店）等。4个存量项目改造的城市奥莱，分别是 苏州木渎荟品仓城市奥莱、上海宝山大华荟品仓城市奥莱、临沂翔泰·奥特莱斯、西安高新新天地生活奥莱 。非标商业有南宁CNCpark趣南棉购物公园、宁波Z CORNER转角场。

　　大体量也是2025年存量改造开业项目的一大特点，共有20+个项目商业体量在10万平方米以上，主要来自低效、闲置物业盘活，以及更换运营商的购物中心项目。如株洲神农万达广场 （原神农太阳城） 、黔东南凯里东方爱琴海购物中心 （原凯里九方购物中心） 、长沙北辰荟 (原长沙北辰三角洲大悦城) 等。在轻资产运营模式下，此类改造项目还将快速增加。

　　2025年，行业整体节奏放缓，全年开业项目达5个及以上的企业仅有8家，合计贡献9 4 个项目，市场集中度进一步提升。这些头部企业的战略选择，清晰地映射出存量时代的竞争路径。

　　■ 珠海万达商管： 以“轻资产”与“存量改造”为核心引擎，开业20家万达广场。深度下沉低线市场，商业三、四、五线%；通过融合文旅、在地文化等创新模式提升项目价值：济南世纪大道万达广场提出“绿色LOD商业”新理念；尝试“政企共建”模式，打造城市更新文商旅综合体——株洲神农万达广场；深度融入在地文化，打造宋元海丝文化特色商业——泉州鲤城万达广场；紧扣冰雪文旅消费，打造47万方文旅商体旗舰——长春万达茂。

　　■ 龙湖集团： 龙湖商业坚持“天街”产品线座天街，打造了全国最高标准天街、首个“POD+TOD”双理念天街，同时合作运营社区商业项目——上海奉贤嘉园坊。此外，龙湖资产管理新开拓活力街区品牌“欢肆”，陆续在合肥、成都、杭州、上海开出4座项目；龙湖智创生活合作运营产业园配套商业——重庆龙盛xin悦荟。

　　■ 华润万象生活： 2025年新开业15个项目，“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大产品线均衡布局，并战略性布局奥莱与机场商业等新赛道，完善全业态版图。深圳湾万象城二期的开业，大幅提升了项目高端商业地位的影响力，“万象城”首进内蒙古呼和浩特，“万象天地”系列项目新进宜宾、瑶海、苏州。2025年，华润万象生活重磅布局奥莱新赛道，东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，以高颜值和沉浸式场景惊艳亮相；首个机场商业项目西安MIXC AIR二期也在年底亮相。

　　在增量见顶的存量时代，企业战略已发生根本性转向：从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率。这对企业提出了全新要求：轻资产输出能力、存量物业的改造焕新能力、极致的产品线创新与标准化能力，以及深耕区域、洞察特定消费需求的精细化运营能力，正取代过去的开发速度与数量，成为决定企业未来竞争力的核心要素。

　　商业存量时代，是一场持久的精细化运营大比拼。消费市场变化， “人货场” 运营逻辑正在重构，推动运营升维。

　　“ 人 ” ， 消费群体 年轻化趋势加速， 商业项目在 定位上以年轻潮玩为主，二次元 、 潮玩等 内容持续收割人气 。“ 货 ” ，从商品转向 “ 商品+体验+ 服务 ” 的多元化内容 ， 当物质需求基本得到满足，当代年轻人开始追求精神层面的满足， 为情绪价值买单 大行其道 。 “ 场 ”， 购物中心承载的功能早已超越卖货本身，“社交场”功能不断凸显，特色体验、休闲娱乐体验持续深化。

　　存量竞争深水期，同质化加剧，商场需要差异化突围 ，在品牌和业态上发力创新。其中 争夺首店资源最为火热 ，各类首店、旗舰店、定制店是商场的“门面”。在户外运动热潮、科技引领、 本土文化自 信、情绪消费等多重背景下， 李宁 主题店 、超级安踏、骆驼运动城等运动品牌 ， OPPO 旗舰店 、华为 智能生活馆 、荣耀、小米 之家、DJI大疆 等手机 数码 品牌 ， 名创优品主题店、泡泡玛特等潮玩品牌 ， 三月兽、卡游等二次元品牌 ，以及新兴茶饮品牌、“ 漂亮饭 ”的 网红人气餐饮 等，成为购物中心的“新顶流”。

　　业态上，不断突破零售边界，引入新奇趣业态，如攀岩、滑雪、冲浪等室内运动馆、宠物服务中心、剧场、月子中心、主题街区、策展空间、艺术空间、24小时社交空间、政务服务中心等，增加体验和服务内容。

　　杭州城北招商花园城 创新性提出 ” XOD ” 模式商业，打造 复合型“X+商业”项目，融合了TOD（公共交通）、POD（生态公园）、COD（市民文化） 等多元内容。项目深度融入京杭大运河的在地文化，打造了巨型船头造型“悬浮方舟”设计、以江南非遗油纸伞为灵感打造的主题街区“光影伞”、宋韵文化特色市集、“运河烟火”美食区等八大核心场景。

　　济南世纪大道万达广场 打造 山东首个绿色LOD商业 ， 把场景的“自然力”与可持续发展观、品牌内容、生活方式融会贯通，推动绿色从景观向生活方式深度渗透，重塑空间、生态与人的关系。

　　“ TOD+POD ” 双 核 理念 项目 ，如 龙湖杭州上城天街、常州星耀城吾悦广场、武汉花山河上岸公园一期·花涧、福州左海·光年PARK 、 宜宾万象天地 ……将城市交通枢纽、城市公园景观资源与商业结合，多重BUFF为商业赋能。

　　体育主题商业方面， 沈阳环球港动感城 打造 10万 方的 “体育+”商业综合体，汇集核心体育IP，规划体育生活mall、体育主题酒店、体育商务办公、体育培训基地、体育群英会馆、水上运动公园、卡丁车主题公园 等， 打造独特的沉浸式运动体验 ； 南京紫金·钟爱里 ，打造骑行主题街区 ； 北京奥园city街 ，打造“体育+文旅的亚奥文化主题商业街。

　　重庆渝北光环花园城 ，打造17万方超场景公园式商业。其中，超级景观空间装置「世界树」，贯穿L1-L4层，纵跨4层，高度达20米，拥有超1000㎡的地面空间，形成超4000m³的立体森林空间；空中花园街区「游里」，横跨7个楼层，从接地层到屋顶的高差达45米，长300米、宽约22米，形成连接A、B两馆屋顶花园的室外餐饮空间。此外，项目还打造了特色多个主题特色场景。

　　北京湾里，湾里之美则在于空间叙事。王府井 WellTown以光影之境、悬水之境、穹宇之境三大主题中庭，将自然景观与科技未来结合，打造共生购物新场景，汀云小镇火山公园的情境也被赋予了特别的意义。作为“城市出口、幸福入口”的湾里，正以首店为触点，在空间氛围、文化叙事上与湾里“日购夜娱”“微度假”定位呼应，回应人们对精致生活与个性体验的向往。

　　东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村 ，约10万平方米的体量，打造全新“场景驱动型”奥莱 。内环商业街区是白色独栋建筑，外环购物中心以枪灰色为基调。景观方面构建了内环三条不同风格的漫游轴线——岩街、水街及中心大道，营造出不同风情的漫游体验；中心湖广场夜晚变身“水秀剧场”；屋顶有滑板公园和落日沙滩。

　　成都在那里·福田TOD ，打造连廊覆盖的树形屋顶，一共43组，高35-40米，每组科技树覆盖面积约1039㎡，冠幅直径约40米，柱径2.5米，冠幅造型以银杏叶为灵感，形成建筑的独特个性。

　　北京中海大吉巷 ，历史胡同及文物保护区城市更新项目，商业建筑打造北京特色 的 合院式街区，青砖灰瓦、正脊飞檐等元素在建筑中随处可见。

　　上海新天地东台里 ，脱胎于东台路古玩市场的新天地东台里，以“百年东台”为内核，修缮了喇格纳小学、章太炎故居等历史保护建筑，将历史文化的肌理与商业空间巧妙结合 。